I ústně uzavřená smlouva o smlouvě budoucí se musí plnit, jinak bude vymáhána škoda
Ani ta nejzávažnější právem nastavená pravidla nemusí vždy platit zcela bezvýhradně v každé situaci. I v pravidlech dochází tu a tam k úpravám a změnám. A proto už bezvýhradně nutně neplatí ani to, že smlouvy k závazným a závažným právním úkonům musí být vždy jen v písemné formě. Dokonce smlouva o smlouvě budoucí, i když jde o kupní smlouvu k nemovitosti, může mít ústní podobu a bude platná a vymahatelná
Při uzavírání smluv o smlouvě budoucí ke koupi nemovitosti si mohou strany zvolit i ústní formu smlouvy a bude to po právní stránce v pořádku
Většina z nás má v sobě, tak nějak zafixováno pravidlo, že všechny druhy smluv pokud mají mít tu správnou váhu po právní stránce, musí být uzavírány jedině písemnou formou, aby případně bylo možné ve sporných situacích domáhat se jejich splnění. Jenže jak dokládá Nový občanský zákoník, který platí od 1. ledna 2014, tak i ústně uzavřená smlouva může v určitých situacích platit stejně jako smlouva písemná a dokonce je možné se případně soudně domáhat splnění toho, k čemu smlouva zavazuje.
Konkrétně se jedná o uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí. Uvedený druh smlouvy může být uzavřen i jen ústní formou a bude platit stejně, jako když bude mít formu písemnou. A takto ústním způsobem může být právě od roku 2014 uzavírána i zcela právoplatná smlouva o smlouvě budoucí, ohledně koupě nemovitosti.
Platí totiž, že pokud zákon jednoznačně umožňuje volit si při právním konání formu tohoto konání, tak lze zcela legitimně volit nejméně ze dvou možností, lze si tedy vybírat a výběr je správný se stejnou právní vahou, ať si účastníci vyberou ústní či písemnou formu.
Ze smlouvy o smlouvě budoucí navíc jednoznačně plyne pro jednu ze stran, ( zavázanou stranu), závazek uzavřít v dojednané lhůtě, nejpozději do jednoho roku onu budoucí už realizační smlouvu, jejíž obsah je ujednán alespoň obecným způsobem. Toto je přímo pro uzavírání smlouvy o smlouvě budoucí stanoveno občanským zákoníkem § 1785. Následný § 1786 potvrzuje, že zavázané straně vzniká povinnost uzavřít onu realizační smlouvu bez zbytečného odkladu poté co ji k tomu oprávněná strana (čili druhá smluvní strana) vyzve v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí.
Proto, že smlouva o smlouvě budoucí může být uzavřena i jen ústní formou a nemusí mít nutně písemnou podobu, svědčí i ustanovení, že nemusí mít všechny zásadní náležitosti budoucí kupní smlouvy, ale obsah budoucí smlouvy má být sjednán pouze v obecných záležitostech v obecné rovině. Obsah budoucí kupní smlouvy je však třeba nastavit, tak, aby z něho bylo možno vyvodit určitost právního jednání ohledně koupě. Pokud se oprávněná strana bude domáhat plnění závazku čili uzavření vlastní realizační kupní smlouvy, musí prokázat, že došlo k smluvnímu ujednání o smlouvě budoucí, což nemusí být v případě ústní dohody úplně snadné.
Pokud zavázaná strana závazek ze smlouvy budoucí neplní lze se obrátit o pomoc k soudu a i kdyby se smlouvu o smlouvě budoucí prokázat nepodařilo, lze žádat náhradu škody
Jak ukazují řádky výše, záleží jen na smluvních stranách a jejich uvážení, zda smlouvu o smlouvě budoucí mezi sebou uzavřou písemně či ústně. Pokud se strany rozhodnou pro ústní formu smlouvy, musí s tím přijmout i možnost rizika nesnadného prokazování dané smlouvy, pokud se zavázaná strana náhle rozhodne činit potíže s plněním závazku. Na straně druhé, občanský zákoník pamatuje i na možnost problémové situace, kdy se zavázaná strana náhle zdráhá závazek plnit.
Paragraf 1787 stanoví, že pokud zavázaná strana neplní závazek ze smlouvy budoucí, uzavřít realizační smlouvu, může se oprávněná strana soudně domáhat, aby obsah budoucí realizační smlouvy určil soud nebo případně osoba určená ve smlouvě k danému účelu. Obsah smlouvy budoucí se pak určí podle účelu, který je cílem uzavření realizační smlouvy. Vychází se přitom z návrhů obou smluvních stran a posuzují se okolnosti, za nichž byla uzavřena smlouva o smlouvě budoucí.
Může se stát samozřejmě i to, že se soud dospěje k závěru, že se nepodařilo prokázat, že smlouva o smlouvě budoucí byla uzavřena. Ale i když se existenci smlouvy o smlouvě budoucí prokázat nepodaří, je zde z právního hlediska stále ještě předsmluvní odpovědnost zavázané strany z níž zavázané straně plyne povinnost nahradit protistraně škodu, která jí vznikla z nepoctivého jednání strany zavázané.
Podobné články
Úprava zaměstnání na dohody bude mít nakonec snesitelnější podmínky, než se původně plánovalo
Dne 17. dubna 2024 došlo ve Sněmovně České republiky k významnému rozhodnutí, které ovlivní pracovní podmínky…
Více informací
V oblasti DPH se od roku 2025 chystá hned několik důležitých změn
Od začátku roku 2025 vstoupí v platnost klíčová novelizace zákona o DPH, která přináší široké spektrum změn,…
Více informací
Smluvní vztahy je důležité nastavovat s pružností na změnu sazeb DPH
Ve světě ekonomiky a obchodních transakcí je důležité mít na paměti, že legislativa se neustále vyvíjí…
Více informací
Novela zákona u účetnictví v roce 2025 upřesní účetní cíle i pojmy
Plánovaná novela zákona o účetnictví, která by měla vstoupit v platnost na počátku roku 2025, přináší…
Více informací
