Vedení účetnictví Praha, Brno, Bratislava, Wien, Warszawa

Kompletní účetní servis a služby daňového poradce.
Vedení účetnictví, daňové poradenství ,zpracování mezd, roční uzávěrky a další účetní služby.

U koupě bytových i nebytových jednotek se prodloužila ochrana spotřebitele

Datum článku: 17. 02. 2023

O tom, že se od ledna 2023 výrazně posílila ochrana spotřebitele díky účinnosti takzvané velké spotřebitelské novely, se již na těchto stránkách psalo. Tento soubor zásadních zákonných změn prodloužil ochranu spotřebitele také pro případy uplatnění odpovědnosti za později objevené vady při koupi bytové nebo nebytové jednotky.

Vady se mohou objevit také po koupi bytové či nebytové jednotky a jejích společných součástí a kupující se může i zpětně domáhat odpovědnosti prodávajícího za tyto vady

Ve chvíli, kdy je bytová nebo i nebytová jednotka předmětem prodeje a koupě stává se z ní samozřejmě zboží a vytváří se obchodní vztah prodávajícího a kupujícího se všemi právy a povinnostmi, které z daného vztahu zákonem oběma stranám plynou. Jednou z nejdůležitějších odpovědností, kvůli nimž často vznikají spory nejednou vedoucí až do soudní síně je odpovědnost prodávajícího kupujícímu za vady.

Každý prodávající bytové či nebytové jednotky si musí být vědom toho, že kupujícímu odpovídá za případné faktické skryté vady jednotky i společných věcí k jednotce příslušných ještě i po převodu na kupujícího. Odpovědnost prodávajícího za uvedené vady tedy nemusí skončit převodem vlastnického práva na kupujícího a úhradou kupní ceny, ale kupující čili spotřebitel má i dále po určitou zákonem stanovenou dobu možnost domáhat po prodávajícím svých nároků ohledně odpovědnosti za vady.

Zákon sice stanoví, že prodávající odpovídá kupujícímu pouze za vady, které měla nemovitost v okamžiku přechodu nebezpečí škody na kupujícího čili v okamžiku předání nemovitosti. Jenže trošku jinak je to s vadami zjevnými a vadami skrytými.

V případě zjevných vad už se po předání bude kupující domáhat odpovědnosti po prodávajícím ztěžka. Za zjevnou vadu zákon považuje takovou vadu, kterou musel kupující při běžné prohlídce nemovitosti a s vynaložením obvyklé pozornosti vidět. Jedná se o nejrůznější praskliny zdí, rozbité věci a jiné. Pokud si kupující s uvedenými vadami jednotku převezme a následně se u nich bude domáhat po prodávajícím odpovědnosti za vady, tak ve většině případů neuspěje, protože zde se má ze zákona za to, že pokud si kupující nemovitost s těmito vadami koupil, tak o jejich existenci věděl a nebyly pro něho překážkou.

Jediná výjimka, kdy prodávající odpovídá kupujícímu i po převodu nemovitosti za vady zjevné nastává v případě, že prodávající vadu účelově zakamufloval a kupujícího ujistil, že věc je bez vad.

Odpovědnost prodávajícího je hlavně u vad skrytých

Hlavní tíha odpovědnosti na prodávajícího bytové jednotky dopadá s vadami skrytými. Zde jde o vady, které kupující při standardní prohlídce před zakoupením nemovitosti a někdy ještě ani delší dobu po koupi nemá šanci odhalit. V uvedeném případě platí, že pokud se v zákonem stanovené době po předání jednotky kupujícímu objeví na jednotce vada, která existovala již v době převodu na kupujícího, ale projevila se až později, může se kupující domáhat po prodávajícím jeho odpovědnosti za tuto vadu a příslušné kompenzace s tím související.

Lhůta pro uplatnění odpovědnosti za vady u společných věcí příslušných k jednotce užívaných i dalšími nájemníky

Lhůta pro uplatnění daného práva se rozbíhá pro každého kupujícího bytové jednotky v domě jinak podle toho, kdy byt koupil. A pozor jiná je i lhůta k uplatnění odpovědnosti za vady po prodejci, která se týká společného příslušenství jednotky, které společně užívají i ostatní vlastníci jednotek v domě. Odpovědnosti za skryté vady se tedy kupující může domáhat nejen u samotných vlastních prostor bytové jednotky, ale také u věcí a prostor k bytové jednotce příslušných a užívaných společně i ostatními nájemníky bytového domu. Opět se zde uplatní základní stejný princip popsaný výše. Pokud jde o vadu viditelnou již při prohlídce při předávání společných věcí kupujícímu, po předání za ni již prodávající neodpovídá. Pokud však vada při předání již existovala, ale projevila se, byla odhalena až po předání uvedených prostor do dvou let od předání kupujícímu, může se kupující odpovědnosti za tuto vadu po prodávajícím domáhat.

A prodávající tuto odpovědnost v daném období má, právě po uvedené velké novelizaci zákona o ochraně spotřebitele kupující již nemusí v uvedené lhůtě dvou let prokazovat, že vada existovala již při převzetí společných věcí k bytové jednotce, ale stačí prokázat, že se vada objevila v období těchto dvou let po převzetí. Platí totiž nová zákonná domněnka, že pokud se vada projeví v období dvou let ode dne převodu jednotky na kupujícího má zákon za to, že existovala již v době převzetí, pokud to její povaha vysloveně nevylučuje.

Kupující má tedy nově delší čas bránit se skrytým vadám na společných věcech příslušných k zakoupené jednotce, které při prohlídce při prodeji nelze odhalit a projeví se později. Riziko zjištění takových vad je právě u společných věcí časté a změna bude tudíž kupujícím prospěšná. Prodávající si však naopak musí věc více hlídat, protože v případě, že se kupující rozhodne uvedeným způsobem domáhat svého práva, bude prodávající muset prokázat, že vada v okamžiku předání neexistovala a tudíž danou odpovědnost nenese. V případě, že se prodávajícímu uvedené prokázat nepodaří, odpovědnost nese a musí plnit, co z ní plyne.