Co jsou skutečně výdaje daňové uznatelné při pronájmu nemovitosti?
Zákonem jsou určeny dvě základní cesty, jak uplatnit výdaje a tím optimalizovat svou daňovou povinnost. První možností je využití paušálních výdajů, kdy se od celkových příjmů odečítá zákonem stanovené procento bez nutnosti dokládat jednotlivé výdajové položky. Druhou, často výhodnější, avšak administrativně náročnější variantou je uplatnění skutečných výdajů, které poplatníkovi reálně vznikly v souvislosti s pronajímanou nemovitostí během zdaňovacího období.
Co jsou skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti?
Skutečné výdaje při pronájmu nemovitosti představují veškeré prokazatelně vynaložené náklady, které přímo souvisí s vlastnictvím, správou, údržbou a provozem pronajímané nemovitosti. Jedná se o reálné finanční prostředky, které pronajímatel během zdaňovacího období vynaložil a které může doložit příslušnými účetními a daňovými doklady. Na rozdíl od paušálních výdajů, které jsou stanoveny procentuálně bez ohledu na skutečnou výši nákladů, skutečné výdaje přesně reflektují ekonomickou realitu spojenou s pronájmem konkrétní nemovitosti.
Detailní přehled skutečných výdajů uznatelných při pronájmu nemovitosti
Spektrum výdajů, které lze zahrnout mezi skutečné náklady při pronájmu nemovitosti, je pozoruhodně široké a zahrnuje mnoho různých kategorií. Patří sem například:
Náklady na vybavení a zařízení
Do této kategorie spadají veškeré výdaje spojené s nákupem, opravou či obnovou vybavení pronajímané nemovitosti. Může jít o pořízení nábytku, elektrospotřebičů, sanitárního zařízení, osvětlení či dalšího funkčního a estetického vybavení, které zvyšuje komfort a hodnotu pronajímaného prostoru pro nájemníky.
Náklady na opravy a údržbu
Tato kategorie zahrnuje širokou škálu výdajů od drobných oprav (jako je výměna vadných vodovodních baterií, oprava zámků, výměna prasklých dlaždic) až po rozsáhlejší údržbové práce (jako je malování interiéru, renovace podlah, oprava střechy). Všechny tyto výdaje jsou daňově uznatelné, pokud zachovávají nemovitost v provozuschopném stavu bez změny jejího charakteru nebo technických parametrů.
Pojištění nemovitosti
Výdaje na pojištění nemovitosti proti různým rizikům jako jsou živelné pohromy, vandalismus, krádež či odpovědnost za škody způsobené třetím osobám jsou plně daňově uznatelné. Tento typ výdajů chrání hodnotu nemovitosti a minimalizuje finanční rizika pronajímatele.
Daň z nemovitých věcí
Každoročně placená daň z nemovitých věcí představuje další položku, kterou lze zahrnout mezi skutečné výdaje. Výše této daně se odvíjí od druhu, velikosti, umístění a způsobu využití dané nemovitosti a je stanovena příslušným finančním úřadem.
Náklady na realizaci pronájmu
Do této kategorie spadají výdaje spojené se samotným procesem pronajímání nemovitosti. Může jít o náklady na inzerci, pořízení fotografií nemovitosti, právní služby při sestavování nájemních smluv, ale také o provize realitním kancelářím, které zprostředkovaly kontakt s nájemníkem.
Odpisy nemovitosti
Odpisy představují specifickou formu daňově uznatelných výdajů, které reflektují postupné opotřebení nemovitosti v čase. Výše ročních odpisů se vypočítává podle zařazení nemovitosti do příslušné odpisové skupiny a zvoleného způsobu odepisování (rovnoměrné či zrychlené). Odpisy nelze uplatnit u pozemků, které se neodepisují.
Další související náklady
Mezi další uznatelné výdaje patří například poplatky za správu nemovitosti, náklady na revize elektroinstalace, plynu či komínů a mnohé další položky přímo související s pronajímanou nemovitostí.
Administrativní náročnost uplatnění skutečných výdajů
Je důležité zdůraznit, že uplatnění skutečných výdajů je spojeno s výrazně vyššími administrativními nároky než využití paušálních výdajů. Při uplatňování skutečných výdajů v daňovém přiznání je pronajímatel povinen řádně evidovat a archivovat veškeré doklady prokazující vynaložení těchto výdajů. Jedná se nejen o faktury, účtenky a smlouvy, ale také o bankovní výpisy potvrzující úhradu těchto závazků.
Každý výdaj musí být podložen věrohodným dokladem, který obsahuje všechny náležitosti požadované zákonem o účetnictví a daňovými předpisy. V případě daně z nemovitých věcí či pojištění musí být k dispozici doklad o jejich zaplacení. U stavebních prací, rekonstrukcí či oprav je nutné disponovat detailními fakturami s rozpisem provedených prací a použitého materiálu. Odpisy nemovitosti musí být doloženy správně vedenými účetními záznamy včetně evidence majetku a odpisových plánů.
