Co se počítá do příjmu z pronájmu?
Když se zaměříme na otázku týkající se příjmů z pronájmu z hlediska daňové legislativy, je nezbytné rozlišovat mezi různými finančními toky, které pronajímatel v souvislosti s poskytováním nemovitosti k pronájmu obdrží. Příjem z pronájmu pro účely zdanění a správného vyplnění daňového přiznání zahrnuje výhradně základní částku nájemného, kterou nájemce pravidelně hradí pronajímateli za možnost užívat danou nemovitost, ať už se jedná o byt, dům, nebytový prostor či jinou nemovitost.
Do příjmů z pronájmu pro daňové účely se vždy započítává pouze vlastní nájemné a případné jednorázové platby s nájemným svázané například nevratná kauce na škody
Do této kategorie příjmů spadá striktně pouze samotné nájemné, tedy finanční plnění, které přímo souvisí s poskytnutím práva užívat pronajatý prostor. Jedná se o částku, která je obvykle jasně definována v nájemní smlouvě jako "nájemné" a představuje odměnu vlastníkovi nemovitosti za to, že umožňuje nájemci využívat daný prostor. Tato částka je zpravidla fixní, případně může být stanovena s určitým mechanismem navyšování, například s ohledem na inflaci.
Do příjmů se nezahrnují platby za energie, služby, ani kauce, která bude později vrácena
Je důležité zdůraznit, že do příjmů z pronájmu, které podléhají zdanění, se nezapočítávají žádné další platby, které nájemce pronajímateli hradí nad rámec samotného nájemného. To znamená, že veškeré platby za energie jako je elektřina, plyn, vodné a stočné, teplo či teplá voda, do zdanitelných příjmů z pronájmu nepatří. Podobně je tomu i u dalších služeb spojených s užíváním nemovitosti, jako je například odvoz odpadu, úklid společných prostor, provoz výtahu, ostraha objektu, služby recepce či internetové připojení.
Tyto dodatečné platby mají odlišný charakter, protože pronajímatel zde fakticky vystupuje pouze jako prostředník, který tyto služby přeúčtovává nájemci. Z účetního a daňového hlediska se jedná o tzv. průběžné položky - peníze přijaté od nájemce jsou následně použity k úhradě faktur od dodavatelů těchto služeb. Pronajímatel na těchto položkách zpravidla negeneruje zisk, pouze zajišťuje jejich správu a přeúčtování.
V praxi je běžné, že nájemce platí pronajímateli jednak samotné nájemné, a jednak zálohy na tyto služby a energie. Tyto zálohy jsou pak zpravidla jednou za rok vyúčtovány podle skutečné spotřeby, což může vést k nedoplatku nebo přeplatku. Ani tyto zálohové platby, jejich vyúčtování, případné nedoplatky či přeplatky se do zdanitelných příjmů z pronájmu nezahrnují.
Pro správné stanovení daňové povinnosti je tedy klíčové, aby pronajímatelé důsledně oddělovali příjmy z nájemného od ostatních plateb souvisejících s pronájmem. Toto rozlišení by mělo být jasně definováno již v nájemní smlouvě a následně důsledně dodržováno také v účetnictví či daňové evidenci pronajímatele. Jen tak lze zajistit, že daň z příjmů z pronájmu bude vypočtena a odvedena správně, v souladu s platnou legislativou.
