Kdo má příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně v roce 2025?
V kontextu daňového roku 2025 existuje několik klíčových situací, kdy poplatník nemusí zdaňovat příjem získaný z prodeje nemovitosti uskutečněného v roce 2024. Primárně se jedná o dva základní případy osvobození od daně z příjmu. První případ představuje splnění takzvaného časového testu v době prodeje nemovitosti, který je zákonem jasně definován. Druhý případ se týká situace, kdy poplatník využil nebo má v plánu využít získané finanční prostředky z prodeje nemovitosti pro uspokojení vlastní bytové potřeby.
Časový test jako podmínka osvobození
Co se týče osvobození na základě časového testu, je důležité upozornit na rozdílné podmínky v závislosti na tom, kdy poplatník získal nemovitost do svého vlastnictví. Pro nemovitosti, které byly nabyty do vlastnictví nejpozději v roce 2020, platí pětiletý časový test. To znamená, že pokud poplatník v okamžiku prodeje nemovitosti v roce 2024 byl jejím vlastníkem déle než pět let, jeho příjem z tohoto prodeje bude v daňovém přiznání za rok 2024, podávaném v roce 2025, zcela osvobozen od daně z příjmu.
Situace se však významně mění u nemovitostí, které poplatník získal do svého vlastnictví později, konkrétně od roku 2021. V těchto případech došlo k legislativnímu prodloužení časového testu na dvojnásobek původní doby. Pro tyto nemovitosti tedy platí, že příjem z jejich prodeje je osvobozen od daně pouze tehdy, pokud je poplatník v době prodeje vlastnil déle než deset let. Tato úprava přinesla značnou změnu do daňového plánování mnoha vlastníků nemovitostí.
Osvobození při předchozím bydlení v prodávané nemovitosti
Významnou výjimku z výše uvedených pravidel představuje situace, kdy poplatník prodává rodinný dům nebo byt, ve kterém před prodejem skutečně bydlel. V takovém případě není nutné splnit celý pětiletý nebo desetiletý časový test, ale postačí, když prodávající prokáže, že v dané nemovitosti měl bydliště po dobu minimálně dvou let bezprostředně předcházejících prodeji. Toto ustanovení reflektuje potřebu mobility obyvatelstva a umožňuje lidem měnit bydliště bez nepřiměřené daňové zátěže.
Poplatník musí být schopen doložit, že v prodávané nemovitosti skutečně bydlel. Toto lze prokázat například evidencí trvalého pobytu, spotřebou energií, svědectvím sousedů nebo jinými relevantními důkazy, které jednoznačně potvrdí, že nemovitost byla využívána jako skutečné bydliště poplatníka, nikoliv pouze formálně.
Osvobození při využití příjmu pro vlastní bytovou potřebu
Druhý hlavní způsob, jak dosáhnout osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně v roce 2025, se týká využití získaných finančních prostředků. Pokud poplatník použije peníze získané prodejem nemovitosti v roce 2024 pro uspokojení vlastní bytové potřeby, nebude muset tento příjem danit. Pod pojmem "uspokojení vlastní bytové potřeby" se rozumí několik možných způsobů využití prostředků.
Může se jednat o výstavbu nového rodinného domu nebo bytu, v němž bude poplatník následně bydlet. Dále může jít o nákup jiné nemovitosti určené k bydlení poplatníka či jeho rodiny. Rovněž se může jednat o rekonstrukci či opravy jiného vlastního bydlení, které poplatník již vlastní nebo nově pořizuje. V neposlední řadě lze prostředky využít ke splacení hypotečního úvěru nebo jiné půjčky, která byla použita na financování vlastního bydlení.
Administrativní aspekty osvobození
Z hlediska administrativního procesu je důležité, že při splnění podmínek pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně poplatník nejen neodvádí daň z tohoto příjmu, ale v mnoha případech není ani povinen podávat daňové přiznání. To samozřejmě platí pouze tehdy, pokud nemá jiné příjmy, které by povinnost podat daňové přiznání zakládaly.
V případě osvobození z důvodu využití prostředků pro vlastní bytovou potřebu je však vhodné uchovávat doklady prokazující, jak byly prostředky využity. Může se jednat o kupní smlouvu na novou nemovitost, faktury za stavební práce, doklady o splácení hypotéky a podobně. Tyto dokumenty mohou být potřebné v případě, že by finanční úřad v budoucnu požadoval prokázání oprávněnosti uplatněného osvobození.
