Kdo musí danit příjem z pronájmu nebytových prostor v SVJ?
Příjmy plynoucí z pronájmu společných nebytových prostor ve Společenství vlastníků jednotek (SVJ) představují specifickou kategorii finančních prostředků, které právně náleží všem vlastníkům jednotek, kteří jsou evidováni v katastru nemovitostí jako členové daného společenství. Tento fakt vychází ze základního principu spoluvlastnictví, kdy společné prostory bytového domu jsou ve vlastnictví všech majitelů bytových jednotek, a to v poměru odpovídajícím jejich spoluvlastnickým podílům. Z tohoto důvodu jakýkoliv finanční výnos generovaný těmito společnými prostory musí být považován za příjem všech vlastníků.
Správcovská společnost, která zajišťuje administrativní a provozní záležitosti pro dané SVJ, má zákonnou povinnost po skončení každého zdaňovacího období, což je zpravidla kalendářní rok, provést řádné vyúčtování veškerých příjmů z pronájmů společných nebytových prostor. S takto získanými finančními prostředky lze naložit dvěma základními způsoby, přičemž o konkrétním postupu rozhoduje nejvyšší orgán SVJ, kterým je shromáždění vlastníků.
Způsoby nakládání s příjmy z pronájmu
První možností je, že se shromáždění vlastníků usnese na rozdělení a následném vyplacení těchto příjmů jednotlivým vlastníkům bytových jednotek. Distribuce financí musí respektovat velikost spoluvlastnických podílů jednotlivých vlastníků, které jsou zapsány v katastru nemovitostí. Druhý možný scénář představuje situace, kdy shromáždění vlastníků rozhodne, že získané příjmy nebudou vyplaceny jednotlivým vlastníkům, ale budou použity jako mimořádný příspěvek do tzv. "fondu oprav" (správně "fond dlouhodobých záloh na opravy a investice"). Tento fond slouží k akumulaci finančních prostředků určených na budoucí opravy, rekonstrukce či modernizace společných částí bytového domu.
Povinnost zdanění příjmů jednotlivými vlastníky pokud jejich celkové zdanitelné příjmy jsou nad limitem osvobození
V případě, že dojde k rozdělení a vyplacení příjmů z pronájmu společných prostor jednotlivým vlastníkům, vzniká těmto vlastníkům daňová povinnost ve vztahu k obdrženým finančním prostředkům. Každý vlastník, který obdrží takový příjem, je ze zákona povinen samostatně podat daňové přiznání a tento příjem řádně zdanit v souladu s ustanovením §38 zákona o daních z příjmů fyzických osob, pokud jeho celkové příjmy přesáhnou zákonem stanovené limity.
Klíčové limity pro osvobození od zdanění za rok 2024 v roce 2025
Velmi důležité jsou zákonné limity, které určují, zda vlastník musí svůj příjem zdanit či nikoliv:
50 000 Kč - tento limit představuje celkovou roční výši všech zdanitelných příjmů, které jsou osvobozeny od daně. Pokud souhrn všech zdanitelných příjmů vlastníka (včetně příjmu z pronájmu v SVJ) nepřesáhne tuto částku za kalendářní rok 2024, není vlastník povinen tyto příjmy danit.
20 000 Kč - tento snížený limit platí pro poplatníky zaměstnance, kteří byli po celý kalendářní rok 2024 zaměstnáni. Pro tyto osoby platí, že ostatní příjmy mimo hlavní pracovní poměr (tedy včetně příjmů z pronájmu v SVJ) jsou osvobozeny od daně pouze do výše 20 000 Kč ročně.
Procesní postup při zdanění příjmů
Jestliže příjem z pronájmu, který vlastník obdrží od SVJ, způsobí, že jeho celkové zdanitelné příjmy překročí příslušný limit (buď 50 000 Kč nebo 20 000 Kč), vzniká tomuto vlastníkovi zákonná povinnost podat v roce 2025 daňové přiznání. V tomto daňovém přiznání musí být zahrnut i základ daně vypočtený z příjmu z pronájmu společných prostor v SVJ, a následně musí být zaplacena odpovídající daň stanovená dle aktuálních daňových sazeb.
Pro účely daňového přiznání je nezbytné doložit potvrzení o výši tohoto zdanitelného příjmu. Toto potvrzení standardně vydává účetní správa daného SVJ na základě individuální žádosti každého poplatníka. Potvrzení by mělo obsahovat přesnou částku, která byla vlastníkovi vyplacena, a období, za které byla tato částka vyplacena.
Specifické situace různých daňových poplatníků
Vlastníci bytových jednotek, kteří současně podnikají jako osoby samostatně výdělečně činné (OSVČ), nebo mají více zaměstnání běžících paralelně, případně disponují dalšími příjmy, jež podléhají zdanění podle zákona o daních z příjmů, jsou bez ohledu na výši příjmu z pronájmu v SVJ povinni tento příjem zahrnout do svého daňového přiznání. Tato povinnost vyplývá z faktu, že tito poplatníci zpravidla podávají daňové přiznání každoročně, a musí v něm uvést veškeré své zdanitelné příjmy.
Na druhou stranu, pokud vlastník měl během zdaňovacího období pouze zdanitelné příjmy, jejichž celková výše nepřesáhla výše zmíněné limity (50 000 Kč obecně nebo 20 000 Kč pro celoročně zaměstnané osoby), není povinen řešit zdanění příjmu z pronájmu společných prostor v SVJ, neboť takový příjem spadá pod zákonné osvobození od daně.
