Kdy je osvobozen příjem z prodeje nemovitosti manželů?
Otázka osvobození příjmu z prodeje nemovitosti manželů od daně z příjmu fyzických osob představuje komplexní problematiku, která se dotýká mnoha párů v České republice. Pojďme si detailně rozebrat, za jakých podmínek mohou manželé využít daňového osvobození při prodeji společné nemovitosti.
Základní principy osvobození
Pokud hovoříme o příjmu z prodeje nemovitosti, která je součástí společného jmění manželů (SJM), je důležité zdůraznit, že zákon o daních z příjmů přistupuje k takovému příjmu v zásadě stejným způsobem jako k příjmu jednotlivce. To znamená, že podmínky pro osvobození takového příjmu od daně jsou v principu totožné s podmínkami, které platí pro jednotlivce prodávajícího nemovitost ve svém výlučném vlastnictví.
Časový test vlastnictví
Jednou z klíčových podmínek pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně je splnění tzv. časového testu vlastnictví. Ten stanovuje, že příjem z prodeje nemovitosti je osvobozen od daně, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovitosti a jejím prodejem přesáhne zákonem stanovený časový úsek. V současné době činí tento časový test 10 let vlastnictví, nicméně v některých případech může být tato doba i kratší v závislosti na způsobu nabytí nemovitosti a dalších okolnostech.
Osvobození při bydlení v nemovitosti
Zákon pamatuje i na situace, kdy manželé v prodávané nemovitosti skutečně bydleli. Pokud manželé (nebo jen jeden z nich) měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, a to po dobu alespoň dvou let, je příjem z prodeje takové nemovitosti osvobozen od daně z příjmu fyzických osob bez ohledu na celkovou dobu vlastnictví nemovitosti. Toto ustanovení má sociální rozměr a zohledňuje skutečnost, že nemovitost sloužila k uspokojování bytových potřeb manželů.
Využití prostředků k uspokojení bytové potřeby
Další možností, jak dosáhnout osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně, je využití získaných prostředků k uspokojení vlastní bytové potřeby. To znamená, že manželé mohou prostředky z prodeje nemovitosti použít na pořízení jiné nemovitosti určené k bydlení, a to v zákonem stanovené lhůtě. Tato možnost reflektuje situace, kdy manželé prodávají nemovitost s cílem pořídit si jiné bydlení odpovídající jejich aktuálním potřebám.
Specifika společného jmění manželů
V případě nemovitosti, která je součástí společného jmění manželů, platí velmi důležité pravidlo: pro osvobození příjmu z prodeje takové nemovitosti stačí, aby podmínky pro osvobození splnil pouze jeden z manželů. To znamená, že pokud například jen jeden z manželů splňuje časový test vlastnictví nebo měl v nemovitosti bydliště po požadovanou dobu, příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně pro oba manžele. Toto pravidlo však platí pouze za předpokladu, že nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku některého z manželů.
Obchodní majetek jako limitující faktor
Je naprosto zásadní zdůraznit, že výše uvedená pravidla pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti ve společném jmění manželů se neuplatní, pokud byla nemovitost kdykoliv v minulosti zařazena do obchodního majetku některého z manželů. V takovém případě se uplatní specifická pravidla pro zdanění příjmů z prodeje nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku, která jsou zpravidla přísnější a mohou vést k nutnosti příjem zdanit.
Dokazování splnění podmínek
Pro úspěšné uplatnění osvobození příjmu z prodeje nemovitosti od daně je nezbytné, aby manželé byli schopni prokázat splnění zákonných podmínek. To může zahrnovat předložení dokumentů prokazujících dobu vlastnictví nemovitosti, doklady o trvalém bydlišti nebo dokumentaci prokazující využití prostředků z prodeje nemovitosti k uspokojení vlastní bytové potřeby. Správce daně má právo vyžádat si tyto doklady a ověřit, zda byly podmínky pro osvobození skutečně splněny.
V souhrnu lze říci, že pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti manželů od daně je rozhodující splnění časového testu vlastnictví, prokázání bydlení v nemovitosti po dobu minimálně dvou let před prodejem, nebo využití prostředků z prodeje k uspokojení vlastní bytové potřeby. Specifickým rysem společného jmění manželů je přitom skutečnost, že stačí, aby tyto podmínky splnil pouze jeden z manželů, pokud nemovitost nebyla zařazena do obchodního majetku ani jednoho z nich.
