Kdy se příjem z pronájmu daní jako podnikání?
Pronájem prostřednictvím digitálních platforem
Pronájem nemovitostí prostřednictvím digitálních platforem, jako je například Airbnb, Booking.com či HomeAway, představuje z daňového hlediska specifickou kategorii příjmů, která se výrazně odlišuje od běžného dlouhodobého pronájmu. Česká daňová legislativa na takový způsob poskytování ubytování nahlíží zcela odlišnou optikou než na standardní pronájem nemovitostí. Tato činnost je totiž dle zákona o daních z příjmů klasifikována jako poskytování ubytovacích služeb, což má dalekosáhlé důsledky pro daňové povinnosti pronajímatele.
Pokud tedy fyzická osoba pronajímá svůj byt či dům krátkodobě prostřednictvím zmíněných platforem, musí si být vědoma, že příjmy z této aktivity budou zdaňovány jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti dle § 7 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Není přitom relevantní, zda se jedná o pronajímatelovu hlavní či vedlejší činnost, ani jaká je výše těchto příjmů. I když by šlo o relativně nízké částky, které by v případě jediného pronajímaného bytu mohly představovat pouhý přivýdělek, daňový zákon je nekompromisní a vyžaduje jejich zdanění jako příjmů z podnikání.
Komplexní daňové povinnosti u pronájmu přes platformy
Co je obzvláště důležité zdůraznit, pronájem prostřednictvím digitálních platforem s sebou nese mnohem komplexnější soubor povinností než jen odvod daně z příjmu. Pronajímatel se v tomto případě stává de facto podnikatelem se všemi souvisejícími povinnostmi. To znamená, že kromě daně z příjmu fyzických osob musí řešit také otázku daně z přidané hodnoty, pokud jeho obrat přesáhne zákonem stanovený limit.
Další významnou oblastí jsou odvody na sociální a zdravotní pojištění. Zatímco u standardního pronájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů tyto odvody nevznikají, u příjmů klasifikovaných jako podnikání se jedná o povinnost, která může výrazně ovlivnit finanční výsledek celé aktivity. Pronajímatel musí pravidelně odvádět pojistné na zdravotní pojištění a stejně tak pojistné na sociální zabezpečení, které zahrnuje důchodové pojištění, nemocenské pojištění a příspěvek na státní politiku zaměstnanosti.
Nutnost živnostenského oprávnění
S klasifikací pronájmu prostřednictvím platforem jako podnikatelské činnosti se pojí také administrativní požadavek na získání příslušného živnostenského oprávnění. Pronajímatel nemůže tuto činnost provozovat bez řádného oprávnění, což znamená, že musí navštívit živnostenský úřad a ohlásit příslušnou živnost. Konkrétně se jedná o volnou živnost "Ubytovací služby", případně vázanou živnost "Hostinská činnost", pokud by v rámci ubytování poskytoval také stravování.
Získání živnostenského oprávnění s sebou nese nejen administrativní zatížení v podobě vyplňování formulářů a návštěvy úřadu, ale také povinnost vést příslušné účetnictví či daňovou evidenci podle rozsahu podnikatelské činnosti. Pronajímatel se tak dostává do zcela jiného režimu než běžný pronajímatel podle § 9, který má z hlediska administrativy výrazně jednodušší pozici.
Pronájem nemovitosti z obchodního majetku
Druhou významnou situací, kdy se příjem z pronájmu daní jako příjem z podnikání, je případ, kdy je pronajímaná nemovitost zařazena do obchodního majetku podnikatele (OSVČ). Pokud osoba samostatně výdělečně činná vlastní nemovitost, kterou zahrnula do svého obchodního majetku a tuto nemovitost pronajímá, bude příjem z tohoto pronájmu vždy považován za příjem z podnikání dle § 7 zákona o daních z příjmů.
Tato situace nastává bez ohledu na způsob pronájmu – může se jednat o dlouhodobý standardní pronájem bytových či nebytových prostor, který by za normálních okolností spadal pod § 9 (příjmy z nájmu). Rozhodujícím faktorem je zde právě zařazení nemovitosti do obchodního majetku, což automaticky přesouvá veškeré příjmy související s touto nemovitostí do kategorie podnikatelských příjmů.
Důležité je si uvědomit, že tento princip funguje i v případě, že hlavní podnikatelská činnost OSVČ s pronájmem nijak nesouvisí – například řemeslník, který má v obchodním majetku nemovitost a část prostor pronajímá, bude i tyto příjmy z pronájmu danit jako příjmy z podnikání, nikoli jako příjmy z nájmu dle § 9.
